Más de tres años atrás, la sanción de la ley de alquileres en un contexto inflacionario redujo la oferta y disparó los precios, que hoy para resguardarse de la devaluación se dolarizan a pesar de su inconstitucionalidad. La alternativa que vieron muchos propietarios fue volcar sus viviendas al alquiler temporario, actividad que no tiene regulación nacional y que se trató este jueves en un plenario de comisiones de Legislación General y de Turismo del Senado.

Los legisladores debatieron un proyecto de ley de contratos de alquiler de vivienda para fines turísticos, resultado de la unificación de los dos proyectos presentados individualmente por la senadora del Frente de Todos, Ana María Ianni, y la senadora por Mendoza UCR, Mariana Juri. Con la mayoría de ambas comisiones, pasó a la firma en un único dictamen y se tratará en la Cámara de Senadores. Si bien se desconoce la fecha precisa en la que pasará al recinto, “algunos Senadores hablan de una tentativa sesión para dentro de dos semanas”, estimaron fuentes cercanas a la Cámara alta.

Este avance generó polémica. “Hola @PatoBullrich, ¿podrías decir que esto es una pelotudez (sis) así damos una seña hacia adentro y hacia afuera de que no queremos más inviabilidad en la Argentina?”, escribió el ex vicepresidente del Banco Central, Lucas Llach en la red social X (Twitter). “Estamos totalmente en contra de regular alquileres temporarios. Los argentinos deben poder ponerse de acuerdo con libertad para que haya más y mejores alquileres”, dijo la candidata a la presidencia de JxC, Patricia Bullrich, pese a que la ciudad de Buenos Aires ya cuenta con una regulación al respecto.

Un atajo para los propietarios

En la actualidad, los contratos de alquiler temporario se gestionan a través de las plataformas digitales como Airbnb o Booking, los acuerdos son entre las partes de forma privada o con intermediarios profesionales como inmobiliarias especializadas.

“La oferta de temporarios se concentra 65% en cuatro barrios de CABA. Si comparamos la cantidad de viviendas alquiladas con contratos tradicionales vigentes actualmente son 650.000 versus los 17.000 temporarios que se ofrecen, estos representan un 2,6%”, detalló Daniel Bryn, titular del monitor inmobiliario Invertire. En este punto, Bryn compara los departamentos ocupados por dos o tres años según su contrato versus los temporarios activos. Sin embargo, el argumento de otros especialistas que afirma que los temporarios le quitaron mercado a los tradicionales se basa en la comparación de unidades disponibles. Eso último es lo que lleva a que los temporarios equiparen y hasta superen la oferta de los tradicionales.

Bryn también señaló que un departamento de dos ambientes alquilado temporalmente en Buenos Aires rinde un 7,41%, en comparación con el 3,15% de un alquiler tradicional. El creciente interés del ojo inversor por estos márgenes de ganancia empujó a múltiples desarrolladores a construir edificios pensados desde su origen para que los departamentos sean alquilados de forma temporaria.

El dictamen que se tratará en Senadores no es el único proyecto de regulación para los alquileres temporarios. En la sesión de Diputados que la semana pasada le dio media sanción a la ley de alquileres, la diputada Paula Pennasa presentó una propuesta similar a la debatida hoy en el plenario sobre alquileres temporarios, aunque no logró los dos tercios necesarios para continuar su tratamiento. Dicho proyecto podrá discutirse en el debate de comisiones de la Cámara baja. Es decir, que en Diputados también hay iniciativas de regulación de los alquileres temporarios.

Las bases del proyecto

Para la senadora Juri, una de las premisas del proyecto es darle garantías a los inquilinos y propietarios involucrados en el contrato de alquiler a corto plazo, respaldo que hoy no tienen en situaciones conflictivas. Ejemplificó entonces dos instancias frecuentes de las que podrían cubrirse con el avance de la ley de regulación: “Al no estar incluido el alquiler temporario en nuestro Código civil y Comercial puede ocurrir que los turistas se instalen con menores en un departamento, no se vayan y que esta ocupación sea posible por no estar regida bajo ningún contrato, solo encontrándose con mensajes de Whatsapp entre las partes que acuerdan la entrega de la propiedad. Por otro lado, para los turistas se han presentado problemas de seguridad, como que nadie controla los escapes de gas o la instalación eléctrica porque se trata de propiedades privadas”.

Asimismo, se pronunció ante la importancia que tiene la regulación de los alquileres temporarios en el mercado locativo tradicional. “No podemos ser ajenos a que el alquiler temporario le agrega una dificultad más al alquiler tradicional de viviendas que hoy está en un momento de crisis, porque si tenemos una norma absolutamente regulada para los contratos a tres años y a la vez no hay condiciones para los temporarios, esto también afecta a los inquilinos y propietarios que quieren poner su vivienda en alquiler permanente”.

En ese marco contextual, el proyecto se resume en cuatro puntos principales:

• El plazo del contrato. La locación debe rentarse entre una noche y 90 días.
• Quién puede comercializar el inmueble. La iniciativa alcanza a los propietarios o administradores que cuenten con poder o autorización correspondiente para comercializar inmuebles de forma temporaria, los huéspedes y toda persona que comercialice, publicite u ofrezca a través de cualquier medio viviendas de alquiler temporario para uso turístico.
• La creación de un registro. Se propone la creación del Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario, que funcionaría en la órbita del Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación. Los propietarios tienen que registrar las unidades, que deberán tener la habilitación para la comercialización emitida por autoridades competentes es sus respectivas jurisdicciones y cumplimiento de obligaciones tributarias y fiscales correspondientes. “Quedará en manos de las provincias la regulación de las condiciones que tienen que tener esas viviendas”, detalló Juri.
• Que la registración se muestre en las plataformas para informar que el alquiler es formal. Las plataformas digitales que ofrezcan, intermedien, o celebren contratos de locación temporarios con fines turísticos deberán habilitar un campo en la plataforma digital para que el propietario informe el número de inscripción ante el registro de cada unidad; y proceder a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el registro, previa notificación fehaciente al propietario o administrador de la unidad en alquiler.

En la actualidad, los alquileres temporarios se publican en dólares. El objetivo es que, a partir de esta eventual ley, este tipo de contratos se publiquen como lo indica “la normativa general para la Argentina: tiene que ser en pesos”, aclaró Juri.

Las medidas en CABA y en el mundo

En la Ciudad de Buenos Aires existen regulaciones para las viviendas destinadas al alquiler temporario con fines turísticos. La Ley 6255 sancionada en 2019 y actualizada en 2022 establece que los contratos pueden extenderse por hasta 90 días y pueden publicarse en dólares. Además, los titulares o quienes administren, gestionen, intermedien o actúen como oferentes también deben registrar de forma gratuita la propiedad afectada. En caso de no hacerlo y recibir la denuncia de irregularidad por parte de un vecino, se labra un acta y se la manda a la Dirección General de Administración de Infracciones (DGAI), que continúa con el procedimiento hacia los controladores de faltas para su posterior cobro o ejecución.

La Argentina no es el único país que analiza la regulación de los contratos de locación temporaria a nivel nacional, sino que otros países ya tomaron cartas en el asunto. La última gran ciudad en darlo a conocer fue Nueva York, la urbe de Estados Unidos con gran afluencia turística. A partir del 5 de septiembre, comenzará a regir allí la Ley de Registro de Alquiler a Corto Plazo. Los dueños no podrán alojar a más de dos huéspedes que paguen por su estancia en el mismo período. A su vez, la única manera en la que los anfitriones podrán ofertar alquileres por menos de un mes es quedándose con los inquilinos en el departamento.

La medida pretende reducir significativamente las opciones de alojamientos para turistas, así como bajar los precios de la vivienda de alquiler tradicional disparados por la escasez de oferta.

Por su parte, el Gobierno de Portugal prohibió a principios del 2023 la habilitación de nuevas licencias para viviendas destinadas al alquiler temporario, medida que excluye los proyectos rurales que permiten la sustentabilidad de poblaciones pequeñas. “Los pisos turísticos tuvieron muchos efectos positivos para revitalizar nuestras ciudades pero también tienen impactos negativos como la subida de precios”, explicó el primer ministro, António Costa, en una entrevista a la cadena de televisión TVI.

Las autoridades de la ciudad de Milán, en Italia, también analiza aplicar medidas para regular este tipo de alquileres. El objetivo sería limitar los alquileres turísticos de larga duración para favorecer la aparición de más viviendas para estudiantes y trabajadores. A su vez, la ciudad de Florencia también se encuentra en vías de regular este mercado en las casas de su centro histórico.

Las repercusiones del sector

La idea de una regulación generó roces con los jugadores del mercado. Por ejemplo, uno de los argumentos en contra del dictamen es que perjudica a las iniciativas locales que son más fáciles de regular que las plataformas internacionales. “Hay un montón de puntos que el proyecto no tiene en cuenta, como querer castigar a los portales de alquiler temporario nacional mientras que después Airbnb hace lo que quiere, porque pide que los portales informen cuántas veces se alquila la vivienda al año, que tengan un número (de registro) publicado en la página y después Airbnb no lo hace. No pueden ir contra ellos, entonces lo único que hace la ley es perjudicarnos a nosotros y las propiedades se terminarán yendo a Airbnb donde no se pueden controlar”, opinó Darío Rizzo, titular de la inmobiliaria Alternativa Propiedades especializada en el relocation de empresarios, funcionarios y estudiantes por periodos mensuales, semestrales y anuales.

Como los contratos temporarios hoy no están regulados a nivel nacional (solo en CABA) y los tradicionales son de tres años, algunos inquilinos que se quedan en una ciudad del país en plazos menores y que no alquilan con fines turísticos acuden al mercado temporario. En ese sentido, el plazo de hasta tres meses es otro punto de conflicto para Rizzo: “No tienen en cuenta otros tipos de inquilinos como estudiantes, familiares o nómadas digitales que vienen a trabajar, por ejemplo, seis meses, uno o dos años. Entre los tres meses del temporario y los tres años del tradicional no existe nada legal posible, entonces perjudican a estos perfiles”.

Si bien los legisladores plantearon la ley como forma para que las ciudades turísticas refuercen la seguridad de sus alojamientos, también destacaron que en un segundo plano la idea es aliviar al mercado de alquileres tradicionales a partir de esta medida. Sin embargo, algunos especialistas del mercado están en desacuerdo. “Las regulaciones no van a solucionar nada y hasta pueden agravar la situación porque es un mensaje más para restringir la oferta. Puede ser que algún propietario esté en contra de los controles y por eso se vaya al alquiler tradicional, aunque el tradicional tiene el registro en AFIP y el control del ajuste, y en este momento tan golpeado no me parece una buena idea la regulación”, analizó Federico González Rouco, economista experto en materia de vivienda.

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