Al poner en venta una propiedad, hay una serie de factores a tener en cuenta que no podemos olvidar. Uno de los más importantes es el ACM, es decir, el Análisis Comparativo del Mercado. A continuación te contamos por qué es fundamental y la forma de realizarlo.
Hablemos del ACM
Antes de pasar a pensar en el ACM, debemos comprender las condiciones mismas del mercado inmobiliario. Pensémoslo de la siguiente manera. Queremos que la propiedad se venda, pero a la vez queremos que ese proceso se lleve adelante de manera segura y veloz. En ocasiones, el tiempo que pase entre la puesta en venta de la propiedad y su efectiva adquisición por parte de otra persona puede llegar a ocasionar pérdidas, por lo que la velocidad es uno de los elementos a analizar.
Hoy en día y con la cantidad de información que hay circulando y a disposición de todos, los compradores saben cuál es el valor de las propiedades. A la vez, saben qué necesitan y qué les conviene al mudarse. Por eso, debemos pensar el valor de las propiedades, dividiéndolos en tres formas: el valor que el vendedor quiere obtener para su casa, el valor que el comprador se encontraría dispuesto a pagar y, además, el valor del mercado que determina los límites lógicos de una propiedad.
Es a fin de poder pensar en conjunto estos tres tipos de valores y estas tres formas de determinar el valor que existe lo que se llama ACM o Análisis Comparativo del Mercado. Este, es básicamente un análisis que engloba a las propiedades que en la actualidad se encuentran ofertadas en el mercado. Esto se debe a que esas propiedades son consideradas como una competencia directa, con la que el vendedor de un nuevo inmueble publicado debe disputar los compradores.
El tema de la competencia no es algo que pueda ser dejado de lado. Hoy, nuevamente teniendo en cuenta la disponibilidad que las personas tienen de acceder a una gran variedad de inmuebles publicados, es importante comprender la forma en que se manejan. En otra época, para poder comprar una propiedad era necesario acercarse directamente a la inmobiliaria más cercana y ver solamente las casas que ésta tenía publicadas. Hoy, la web rompe considerablemente los límites del paso del tiempo y permite a los compradores un mayor acceso a las ofertas de casas, a sus características, ventajas y desventajas. Debemos tener en cuenta, además, que hoy las personas ya saben previamente qué es lo que quieren, porque lo han podido ver al sentarse frente a la computadora e indagar distintas opciones.
¿Por qué el ACM es importante?
Teniendo en cuenta las formas de búsqueda y de compra de los compradores actuales, el ACM se ha vuelto algo indispensable para los objetivos de venta rápida y al mejor precio. Hoy, la compra de un inmueble en general se encara con lo que es considerado como una lógica del descarte. Esto quiere decir, tener una gran cantidad de opciones y descartar las que no nos sirven, ya sea en función del precio, la ubicación, la cantidad de metros cuadrados, los servicios, etc.
El ACM es lo que nos permitiría como vendedores adelantarnos a la comprensión de la mente del comprador. Es el entendimiento del análisis del comprador uno de los factores que nos va a permitir seleccionar un precio de mercado que sea el mejor, tanto para garantizar la venta del inmueble como también para favorecer que ese sea un proceso capaz de concretarse en un tiempo reducido.
Otra de las razones fundamentales por la que no podemos dejar pasar el ACM tiene que ver con el momento y las condiciones del mercado inmobiliario. El ACM es la herramienta que nos permite acercarnos a una foto o a un cuadro comparativo que nos brinda toda la información que necesitamos acerca del momento y las condiciones exactas del mercado. En este sentido, uno de los elementos que no puede faltar es el análisis de las últimas propiedades que han sido vendidas, quizás mediante la comparación de los últimos meses.
La forma en que el ACM se lleva a cabo
Como decíamos con anterioridad, el ACM es una manera de meterse en la cabeza de los compradores y poder anticipar el modo en que analizarán la compra de una propiedad. Por eso, para llevar adelante el análisis de la forma correcta, no podemos dejar de pensar en las variables específicas que los compradores tienden a evaluar al momento de efectivizar su compra.
En general, hay una serie de variables que son clásicas en el momento de la compra de un inmueble. Estas variables son: la ubicación, la calidad de la construcción, su antigüedad y sus metros cuadrados.
Las variables también pueden cambiar según el tipo de propiedad y las necesidades de las personas. Por ejemplo, en ocasiones hay quienes priorizan el acceso a servicios por sobre el tamaño o el ambiente de la casa. También depende de si se trata o no de un departamento. En el caso de éstos, los compradores en general enfatizan su preocupación por el precio de las expensas y por si hay o no ascensor, seguridad, la cantidad de pisos del edificio, la cantidad de casas, etc.
Posibles resultados
Aunque esto no necesariamente se dé en todos los casos, es posible que en ocasiones el resultado del ACM esté por debajo del precio que esperábamos darle a la casa al publicarla en venta. En estos casos se puede reaccionar de diferentes maneras. Hay quienes tienen muy fijo en su mente un número para su propiedad y no pretenderán bajarlo. En esos casos en particular, es posible que la venta del inmueble se demore más tiempo del esperado. Del vendedor dependerá si el tiempo que se deba esperar vale o no la pena por no bajar el precio de la casa.
En caso contrario, se puede analizar el motivo por el que se desea vender la propiedad -si es para comprar otra cosa o para otro fin- y ver si es posible adaptarse al nuevo precio en función de que la casa se venda sin problemas y rápidamente.
El ACM es, en definitiva, una herramienta para realizar eficazmente el proceso de la venta y obtener los mejores resultados con valores certeros.